土地や建物に関する登記手続 | 司法書士・行政書士　増田謙二事務所

土地や建物の登記が必要な理由

土地及び建物のことを「不動産」といいます。この不動産に関する権利や義務を法務局で登録し、誰でも閲覧できる制度のことを「不動産登記」といいます。

この広く行われている不動産登記ですが、実は、所有者であることを登録する所有権の登記や、不動産を担保としてお金を借りた時に設定する抵当権の登記といった、権利に関する登記については、現時点においては義務ではありません。

（ただし、令和６年４月１日から相続登記の申請が、令和８年４月１日から住所・氏名の変更登記の申請がそれぞれ義務化となります。相続登記の義務化についてはこちら、住所・氏名変更登記の義務化についてはこちら）

では、なぜ義務ではない不動産登記を行う必要があるのでしょうか。

例えば、ある土地について「自分が所有者である」と主張する人が二人いたとします。この場合、どちらの人が所有者といえるのでしょうか。

答えは、その土地について所有権の登記がなされている人が所有者となります。つまり、先に登記をした人が所有権を主張できるのです。そして、登記簿は一般公開されていますので、誰でも不動産の権利関係がわかるようになっています。

このように、不動産登記を行うことで権利関係が明確になり、不動産の取引を安全に行うことが可能となります。

また、無用なトラブルに巻き込まれないためにも、不動産登記は必要といえるでしょう。

不動産登記は主に以下の場合に行います。

建物を新築したときは、新たに建物の登記簿を作成します。登記簿を作成するには、最初に場所や構造、床面積といった建物の物理的状況について登記する「表題登記」を行います。

表題登記が終わったら、所有者を登記する「所有権保存登記」を行います。

この「所有権保存登記」は司法書士が行うのですが、「表題登記」については、土地家屋調査士が行います。当事務所は連携している土地家屋調査士がありますので、「表題登記」から「所有権保存登記」まで承ります。

土地や建物を購入あるいは売却した場合、その事実を明らかにするために名義変更（所有権移転登記）を行います。

所有権移転登記の手続は複雑な場合があるため、適切な手続を行わないと後日トラブルとなるおそれがあります。

土地や建物を親子間、夫婦間あるいは第三者に贈与（無償で譲ること）した場合、その事実を明らかにするために、名義変更（所有権移転登記）を行います。

贈与については、無償であることから契約書を作成しないことがあります。しかし不動産に関しては、高額となる場合もあるので、後日のトラブルを避けるためにも契約書を作成しておくことをお勧めします。

土地や建物の所有者として登記されている人や法人が、引っ越しをして住所や本店が変わった場合、その事実を明らかにするために、住所（本店）変更の手続（住所変更登記）を行います。

土地や建物の所有者として登記されている人や法人が、結婚や社名の変更等により名前や社名が変わった場合、その事実を明らかにするために、氏名（商号）変更の手続（氏名変更登記）を行います。

金融機関等から住宅ローンや事業資金を借り入れるために、土地や建物の不動産を担保に入れた場合、抵当権を設定し、その事実を明らかにするために、抵当権設定登記を行います。

抵当権とは、借り入れの担保として提供した不動産を、借り主が返済を怠った場合に競売にかけ、貸し主が優先的に返済を受けることができる権利です。

一方で、住宅ローンの返済が終わった時に、不動産に設定された抵当権は消滅します。しかし、登記された抵当権は、当事者が抹消手続を行わないとそのまま残ってしまいます。

抹消手続を行わないまま抵当権者（お金の貸し主）が死亡したり行方不明になった場合、手続が複雑となり大変です。

住宅ローンの返済が終わった際には、抵当権の抹消手続をお早めにされることをお勧めします。

田や畑といった農地を売買する場合には、農業委員会あるいは都道府県知事による農地法の許可が必要となります。

農地法の許可をもらうまでには時間がかかります。当事者間で農地の売買契約を行ったとしても、許可が出るまでは名義変更（所有権移転登記）ができません。

そこで、農地法の許可を取得することを条件に所有権を移転するという「仮登記」をすることができます。

仮登記とは、登記の予約のようなものです。この仮登記を行うことで、他の人に対して、自分が権利をもっていることを主張することができます。

その後、農地法の許可が取得できたら名義変更（所有権移転登記）を行います。この名義変更の手続を「本登記」といいます。

一方で、農地法の許可を取得できなかった場合や、売買契約を解除した場合には、既になされた仮登記は不要となるため、仮登記の抹消手続を行います。