令和８年４月１日より、土地や建物（これらを「不動産」といいます）の所有者として登記されている人や法人について、住所や氏名（法人については本店や商号）に変更があった場合、変更した日から２年以内に、変更登記（以下「住所・氏名変更登記」といいます）の申請が義務となりました。

正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、５万円以下の過料が科されます。

住所・氏名変更登記が義務となった理由

現時点においては、不動産の所有者に住所や氏名（法人については本店や商号）の変更があった場合、住所・氏名変更登記の申請は任意となっています。つまり、登記を行うのも行わないのも自由です。

その一方で、近年においては、土地の所有者が分からない「所有者不明土地」や、建物についての「空き家」が社会問題となっています。

また、所有者が分かってもその所在が分からないため、所有者に連絡がつかない場合もあります。

これらの問題の大きな原因の一つとして、不動産の所有者が亡くなったにもかかわらず、名義変更（相続登記）が行われていないことや、住所・氏名変更登記が行われていないことが挙げられています。

そこで、この問題を解決する方策の一つとして、住所・氏名変更登記の申請が義務となったのです。（なお、相続登記の申請の義務化についてはこちら）

義務化が開始される前に住所や氏名（法人については本店や商号）に変更が生じていた場合

住所・氏名変更登記の申請の義務化が開始される日（令和８年４月１日）より前に変更が生じていた場合においても、義務は発生します。

この場合は、令和１０年３月３１日までに住所・氏名変更登記の申請を行う必要があります。

何年も前に住所や氏名（法人については本店や商号）を変更したものの、住所・氏名変更登記がなされていない場合はご注意下さい。

「スマート変更登記」制度について

不動産の所有者は、住所や氏名（法人については本店や商号）に変更があった場合、自ら住所・氏名変更登記の申請を行わなければなりません。

住所や本店を何度も変更している方については、その都度、住所・氏名変更登記の申請を行わなければならず、また、義務違反については過料が科されるため、所有者に対する負担は軽くありません。

そこで、所有者に対する負担軽減のため、所有者が自ら住所・氏名変更登記の申請をしなくても、法務局の登記官が、職権で住所・氏名変更登記を行う制度（「スマート変更登記」といいます）が設けられました。詳しくはこちら

過料について

すでに申し上げたとおり、正当な理由がないのに住所・氏名変更登記の申請を怠ったときは、５万円以下の過料が科されます。

過料が科されるまでの手順は以下のとおりです。

「正当な理由」に該当する例として、以下のものが挙げられています。

• 「検索用情報」の申出又は「会社法人等番号」の登記がされているが、登記官の職権による住所・氏名変更登記の手続がされていない場合
• 行政区画の変更等により所有者の住所に変更があった場合
• 義務を負う所有者に重病等の事情がある場合
• 義務を負う所有者がＤＶ被害者等であり、生命・身体に危害が及ぶおそれがあり避難を余儀なくされている場合
• 義務を負う所有者が経済的に困っているため、住所・氏名変更登記にかかる費用を支出できない場合