令和６年４月１日より、相続や遺贈により不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から３年以内に、名義変更（相続登記）の申請が義務となりました。

正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、１０万円以下の過料が科されます。

相続登記が義務となった理由

現時点においては相続登記を含め、不動産の所有者であることを記録する「権利に関する登記」の申請は任意となっています。つまり、登記を行うのも行わないのも自由です。

その一方で、近年においては、土地の所有者が分からない「所有者不明土地」や、建物についての「空き家」が社会問題となっています。

これらの問題の大きな原因の一つとして、不動産の所有者が亡くなったにもかかわらず、名義変更（相続登記）が行われていないことが挙げられています。

そこで、この問題を解決する方策の一つとして、相続登記の申請が義務化されたのです。

義務の内容とは

相続登記の申請義務には２つの義務があります。

第１の義務　

相続や相続人に対する遺贈により不動産を取得した相続人が、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請を行う義務。

• この義務は、誰がその不動産における真の所有者であるかということを登記簿に記録することを定めたものです
• この義務をなすためには、次の二種類の方法があります

1. 法律に定められた各相続人に与えられた持分（「法定相続分」といいます）に基づいた、相続人全員による名義変更（相続登記）の申請
2. 自らが相続人であることを登記官に申し出る、相続人申告登記の申請

第２の義務

遺産分割協議が成立した場合には、遺産分割協議が成立した日から３年以内にその内容に基づいた登記の申請を行う義務。

• この義務は、遺産分割協議が成立した場合、その内容に基づいた真の所有者を登記簿に記録することを定めたものです

不動産を取得した相続人が、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に第２の義務をなすことにより、第１の義務もなされたことになります。

第１の義務が既になされていたとしても、後日、遺産分割協議が成立した場合には、第２の義務が発生します。

これら２つの義務は、所有者として登記されている人に相続が発生した場合について定めたものですので、未登記の建物の所有者や所有権以外の権利者として登記されている人（抵当権者等）に相続が発生した場合には適用されません。

義務化が開始される前に相続が発生していた場合

相続登記の申請の義務化が開始される日（令和６年４月１日）より前に相続が発生していた場合においても、義務は発生します。

この場合は、その不動産の所有権を取得したことを知った日又は開始日（令和６年４月１日）のいずれか遅い日から３年以内に相続登記の申請を行う義務があります。

何年も前に相続が発生し、不動産の名義変更（相続登記）がなされていない場合はご注意下さい。

「相続人申告登記」とは

上記第１の義務をなす方法として、❶の法定相続分に基づいた相続登記の申請という方法がありますが、相続人が多数である等の事情により手続的な負担を必要とする場合もあります。

そこで、第１の義務をなすための簡単な方法として、❷の相続人申告登記という制度が新設されました。

相続人申告登記は、第１の義務を負う相続人が、対象となる不動産について、相続が開始したこと及び自身が相続人であることを登記官に申し出て、登記簿に記録するものです。

この相続人申告登記の特徴は以下のとおりです。

• 相続人が多数であっても、特定の相続人が単独で行うことができます（他の相続人の分も含めて、代理申請もできます）
• 提出する書類は、自身が相続人であることが分かる登記簿謄本等で足ります（❶の方法の場合には、相続人全員の書類が必要となります）
• 相続人申告登記は、相続人の一人であるという報告的なものなので、依然として登記簿上の所有者は、亡くなった人のままです

過料について

すでに申し上げたとおり、正当な理由がないのに相続登記の申請を怠ったときは、１０万円以下の過料が科されます。

過料が科されるまでの手順は以下のとおりです。

過料が科されるまでの手順

「正当な理由」に該当する例として、以下のものが挙げられています。

• 相続人が極めて多数となり、資料を集めたり誰が相続人であるかを把握するために、多くの時間が必要となる場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人の間で争われている場合
• 義務を負う相続人自身に重病等の事情がある場合
• 義務を負う相続人がＤＶ被害者等であり、生命・身体に危害が及ぶおそれがあり、避難を余儀なくされている場合
• 義務を負う相続人が経済的に困っているため、登記にかかる費用を支出できない場合